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Risoluzione del contratto di locazione per muffa nell'immobile
Locazioni ad uso abitativo | (12/02/2019)
Buonasera, abbiamo affittato un appartamento a febbraio 2018 per la nostra famiglia. Il contratto prevede una clausola di "non disdetta" prima dei 18 mesi (il proprietario voleva una persona che rimanesse almeno 24 mesi, da qui il vincolo) Ci avevano presentato l'appartamento come "appena ristrutturato" ma al primo freddo ecco che è comparsa la muffa dappertutto. Abbiamo contattato il proprietario e (non venendoci incontro nella risoluzione del problema) le abbiamo detto che saremo andati via dopo i 6 mesi previsti dalla legge citando i gravi motivi, quale la muffa trovata in casa. Questi però si è limitato a ricordarci che non possiamo andar via prima della fine del secondo anno e che quindi avremmo dovuto pagare il canone fino a febbraio 2020 compresso. chi è nel giusto? Noi che chiamando in causa "la muffa" vorremmo andare via trascorsi i 6 mesi previsti dalla legge o lui che chiamando in causa "la clausola del contratto" ci impone di rimanere ancora un anno? La ringrazio!
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avvocato Simona Costanzo
Avvocato Simona Costanzo
Risposta del 12/02/2019

In virtù di quanto stabilito dall’art. 1575 c.c.

“il locatore deve:

  • consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  • mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
  • garantire il pacifico godimento durante la locazione”.

Pertanto, qualora all’interno dell’immobile dovessero presentarsi problemi tali da impedirne l’uso convenuto (come in questo caso la muffa), è onere del conduttore denunciare i vizi riscontrati al locatore e onere di questi provvedere immediatamente al ripristino.

A tal fine sarà necessario inviare (mediante raccomandata a/r) comunicazione alla proprietà con denuncia dei vizi della cosa ed espresso invito a risolvere il problema, avvertendo che in caso di inerzia si chiederà la risoluzione del contratto.

Infatti, la presenza di muffa in un appartamento in affitto, se dipendente da vizi strutturali (e non da danni causati dal conduttore) costituisce un vizio grave dell’immobile, riconosciuto dalla legge malsano e inadeguato all’uso abitativo pattuito.

Conseguentemente il conduttore ha diritto di chiedere il risarcimento danni e la risoluzione immediata del contratto di affitto in virtù di quanto previsto dall’art. 1580 c.c. secondo cui: “se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia”.

Pertanto, prescindendo dal recesso (art. 27 L. 392/78 secondo cui “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”), in caso di muffa il conduttore è legittimato a chiedere la risoluzione immediata, senza neanche dover riconoscere al locatore i mesi del preavviso.

 

Avvocato Simona Costanzo

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