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Gestione della successione ereditaria tra sorelle: qualche indicazione
Eredità e Successioni | (10/05/2018)
Mia madre è mancata 3 anni fa. Mia sorella vive in casa insieme a mio padre. La casa è stata acquistata da entrambi i genitori. La pratica di successione non è stata ultimata in quanto risulta in essere una causa legale riguardante dei terreni del nonno materno (deceduto) di cui mia madre risultava comproprietaria insieme ad altri fratelli. Mia sorella ha proposto, una volta sistemata la questione della pratica di successione, di intestare la casa a me e a lei. Ha fatto presente che anche quando nostro padre verrà a mancare lei continuerà a vivere lì opponendosi alla vendita e alla spartizione. Tutt’al più verserebbe un piccolo affitto. Io non sono d’accordo all’intestazione prematura della casa a me e a mia sorella e quando mio padre non ci sarà più, vorrei vendere l’appartamento dividendone equamente il ricavato. Come posso tutelarmi e agire in modo da preservare anche i miei diritti? C’è qualcosa che posso fare già da ora?
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Risposta del 10/05/2018

Per rispondere al Suo quesito riteniamo opportuno segnalare quanto segue.

A seguito del decesso di Sua madre, chiamati all'eredità della donna siete Lei, Sua sorella e Suo padre: Voi tre, qualora decidiate di accettare l'eredità, subentrerete pertanto (secondo le rispettive quote ereditarie) nella quota dell'unità immobiliare che era di proprietà di Sua madre (crediamo di aver capito che sia il 50%, mentre il restante 50% rimane di proprietà di Vostro padre, ancora in vita).

Si creerà pertanto una comunione ereditaria tra Lei, Sua sorella e Suo padre: l'appartamento non può pertanto essere intestato soltanto a Lei e Sua sorella, come vorrebbe quest'ultima.

Alla morte di Suo padre, Lei e Sua sorella - in qualità di eredi - subentrerete altresì nella quota di proprietà di costui dell'immobile e pertanto la comunione ereditaria sull'unità immobiliare in questione rimarrà costituita soltanto da voi due.

A tal proposito precisiamo che, nella comunione, ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.
Per l’amministrazione del bene comune, La legge ha adottato il principio maggioritario: la volontà della maggioranza dei comproprietari vincola anche la minoranza dissenziente.

Per quanto riguarda, invece, gli atti di disposizione, occorre distinguere a seconda che essi abbiano ad oggetto un diritto di quota oppure il bene indiviso o una sua porzione concreta.
Nel primo caso, infatti, il comproprietario può disporre liberamente del proprio diritto di quota, che potrà essere venduto, donato o ceduto a qualsiasi altro titolo.


Nel secondo caso, invece, trattandosi di bene indiviso, il singolo comproprietario non può, da solo, venderlo, non avendo diritto esclusivo su una porzione concreta del bene ma semplicemente su una sua quota (astratta); ed infatti l’art. 1108 terzo comma c.c. richiede il consenso di tutti i comproprietari per le alienazioni dei beni in comunione. Tale norma è espressione di una regola generale, dettata per ogni tipo di comunione, compresa quella derivante dalla successione per causa di morte.

Nel caso di specie dunque, sussistendo una comunione ereditaria, Lei non potrà alienare l'appartamento senza il consenso di Sua sorella; e ciò finché non venga sciolta la comunione.

Dunque, qualora Sua sorella non sia d'accordo circa lo scioglimento della comunione, Lei potrà chiederlo formalmente o azionarlo giudizialmente.

A tal proposito precisiamo quanto segue.

Qualora vi fosse richiesta di scioglimento della comunione da parte Sua, Sua sorella potrebbe aderirvi e potrebbe acquistare lei la Sua quota (anche in considerazione del fatto che intende abitare nella suddetta unità immobiliare) o concordare circa la vendita dell’intera unità immobiliare a terzi.

In caso di disaccordo, invece, se Lei è comunque intenzionata a sciogliere la comunione, dovrà attivare un procedimento presso il Tribunale del luogo ove si trova l’immobile mediante atto di citazione. Con tale procedura - che è una causa civile a tutti gli effetti - verrà effettuata una perizia sul valore dell’immobile, si procederà alla divisione ed all’accertamento delle rispettive quote e, laddove persista la mancanza di un accordo tra Lei e Sua sorella, il Tribunale disporrà la vendita all’asta dell’immobile.
L’azione giudiziale e la vendita all’asta prevedono, tuttavia, un deprezzamento rispetto al valore commerciale del bene all’atto della vendita: è infatti verosimile che il bene venga venduto ad un prezzo inferiore al reale valore, con conseguente deficit di guadagno per tutti i comproprietari.

Come avrà notato dall'esposizione, la vicenda sarà piuttosto lunga e complessa.

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