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Comproprietà di un immobile: disaccordo sulla vendita

Tempo fa, io e altri miei cugini abbiamo ereditato da un lontano parente una casa. Dopo molti anni e tante discussioni sull’utilizzo della stessa, la maggior parte di noi, oggi, opterebbe per la vendita dell’immobile. Purtroppo, però, non siamo tutti d’accordo e così ci troviamo in una fase di stallo. Cosa possiamo fare?
La risposta dell'avvocato (11/02/2016):
Un bene o un diritto reale su un bene può appartenere a più persone: in tal caso si ha una comunione. Quando oggetto della comunione è la proprietà di una cosa si parla di “comproprietà”. Spesso, come nel caso di specie, la comproprietà deriva da successione ereditaria. Ogni comproprietario e/o coerede ha diritto non sull’intera cosa, bensì solo su una quota, ossia una frazione aritmetica che rappresenta la misura della sua partecipazione. Ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il proprio diritto. Per l’amministrazione del bene comune, la legge ha adottato il principio maggioritario: la volontà della maggioranza dei comproprietari vincola anche la minoranza dissenziente. Per quanto, invece, riguarda gli atti di disposizione, occorre distinguere secondo che essi abbiamo per oggetto un diritto di quota oppure il bene indiviso o una sua porzione concreta. Nel primo caso, il comproprietario può disporre liberamente del proprio diritto di quota: pertanto quest’ultimo può essere venduto, donato o ceduto a qualsiasi altro titolo (può essere ipotecato, ceduto in usufrutto etc) e conseguentemente l’acquirente subentrerà nella comunione. Nel secondo caso, invece, trattandosi di bene indiviso o porzione di esso, il singolo comproprietario non può, da solo, vendere il bene, perché il bene tutto intero non appartiene solo a lui; e neppure una parte materiale, perché il comproprietario non ha diritto esclusivo su una pozione concreta del bene, ma semplicemente su una quota (astratta) di essa. Venendo, pertanto, al caso sottopostoci, è evidente che per vendere la casa è necessario il consenso di tutti i comproprietari/coeredi. Detto ciò, in mancanza di accordo, come nel caso di specie, uno o più dei comproprietari può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria, affinché la comunione sul bene venga sciolta con la divisione. Trattandosi di un immobile, ossia di un bene indivisibile, il Giudice ne potrà disporre la vendita all’asta.

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