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Immobili | (30/03/2018)

Salve, ho intenzione di acquistare un immobile, farei un affare visto che il prezzo di acquisto é ottimo dato che il venditore vuole vendere per trasferimento città, ora alcuni mi hanno detto che se io acquisto ad un prezzo basso rischio che in futuro qualche erede del venditore mi potrebbe far causa dato il prezzo basso, cioè la casa vale 130 mila ed io acquisto a 62 mila euro ovviamente, ente debbo far alcune modifiche penso sui 5/10 mila euro, cosa mi dice lei? Acquisterò ad un prezzo pari al valore catastale ma inferiore al prezzo di mercato (prima casa per me) rischio un giorno alla morte del venditore che qualche figlio potrebbe farmi causa è riprendersi la casa è se succede i soldi spesi da me chi me li risarcisce (acquisto casa e spese ristrutturazione). Grazie

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avvocato Fabrizio Tronca
Avvocato Fabrizio Tronca
Risposta del 30/03/2018

Il profilo da esaminare è la congruità del prezzo di vendita convenuto con la controparte alienante, rispetto al valore commerciale del bene e quindi gli effetti di tale verifica.

L'esame della fattispecie non verte solamente sugli eventuali effetti in fase di successione ereditaria, ma anche sui risvolti fiscali.

È, infatti, da valutare come il fisco abbia interesse ad una congrua valutazione del bene, rispetto al quale debbono essere corrisposte le imposte catastali e ipotecarie.

Una compravendita ad un prezzo inferiore nella misura del 50% rispetto al (dedotto) valore commerciale del bene, potrebbe esporre l'"affare" ad un accertamento fiscale dell'Agenzia delle entrate.

Nel caso in cui si attivasse tale accertamento, l'onere della prova della congruità del prezzo di acquisto spetta alle Parti, mentre non spetta all'Agenzia delle Entrate provare la non congruità.

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In relazione agli effetti della successione ereditaria che si aprirà alla morte del venditore dell'immobile, le riflessioni sono in coerenza con quanto sopra esposto.

Laddove gli eredi del venditore dimostrassero (o affermassero) che di fatto il bene valesse € 120.000 e fosse stato venduto al 50%, potrebbero richiedere di accertare e dichiarare una compravendita parzialmente simulata, laddove il negozio dissimulato sarebbe la donazione.

In effetti, scontare del 50% un bene, potrebbe interpreatarsi come una donazione pari al valore del prezzo scontato.

In tal caso, tuttavia da provare e documentare giudizialmente, l'acquirente sarebbe esposto ad una azione di riduzione della donazione.

Ciò non comporta necessariamente la restituzione del bene immobile, ma certamente un esborso di denaro (pari al denaro effettivamente risparmiato).

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Un suggerimento potrebbe consistere, all'atto del rogito e nel contesto dell'indicazione del prezzo, nell'allegare i costi che assuma l'acquirente per la ristrutturazione del bene immobile, che giustificherebbero - in parte - un prezzo inferiore rispetto all'effettivo valore.

Sarebbe altresì importante munirsi di una perizia di una o più agenzie immobiliari, che attestino come, di fatto, il valore del bene (anche tenuto conto dei lavori che Ella si obbligherà a svolgere) risulti congruo.

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