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Immobili | (06/03/2017)
Buongiorno, Sto vendendo il mio appartamento e settimana scorsa ho firmato il compromesso. Avrei bisogno di un consiglio riguardo alla canna fumaria. Si tratta di canna fumaria privata e non condominiale. Giusto per informazione la mia caldaia da' scarico dei fumi a parete (caldaia installata nel 2009). Ho fatto fare pulizia della canna fumaria poco tempo fa e il tecnico mi ha detto che per essere in regola bisognerebbe intubarla con acciaio inox. Quando l'ho comprata nessuno mi aveva informato sia di questo che del fatto che si tratta di una canna fumaria privata. Adesso che sto vendendo non so come fare con l'acquirente. Avvisarlo e quindi aspettarmi che mi possa chiedere una riduzione del prezzo? Se non avviso e dopo che e' avvenuto il rogito si puo' rivalere contro per la normativa relativa alla garanzia per i vizi della cosa venduta?
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avvocato Livia Achilli
Avvocato Livia Achilli
Risposta del 06/03/2017
La fattispecie che ci sottopone pretende, come Lei ha anticipato, l’esame delle obbligazioni del venditore. Siamo, infatti, al cospetto di un bene (canna fumaria) che integra la proprietà privata (immobile) oggetto di alienazione e concorre a stabilirne il prezzo/valore e, pertanto, la normativa che lo disciplina è l’insieme delle norme sulla compravendita. L’art. 1476 del Codice Civile dispone che: “Le obbligazioni principali del venditore sono: <…>3) quella di garantire il compratore <…> e dai vizi della cosa” e, ancora, l’art. 1490 Codice Civile, recita: “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. Occultare pertanto una circostanza rilevante sopra il bene compravenduto di cui il venditore sia consapevole, da un lato, può costituire un vizio della cosa e, dall’altro (ed al contempo), può comportare anche un disvalore economico. Tale condotta espande di norma il venditore a quanto segue. Il compratore, verificata l’anomalia della canna fumaria, contesterà la diminuzione del valore del bene compravenduto (in proporzione all’esborso che comporta la messa a norma della canna fumaria e dei relativi interventi) e potrà pertanto richiedere la diminuzione del prezzo (con restituzione di parte della somma) ovvero che il vizio sia sanato direttamente a cura del venditore. Valuti che tale schema non opera, qualora si dimostri che il vizio fosse facilmente riscontrabile dal compratore al momento dell’acquisto. Si tratta tuttavia di condizione da valutare caso per caso. *** All’atto pratico, onde evitare di incorrere in future dispute e costi, anche legali, nonché in esborsi incerti, il consiglio è di affrontare con il compratore il tema, fare stimare il costo della messa in pristino del bene e trovare un accordo che possa essere formalizzato alla conclusione dell’atto notarile.

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