Proposta acquisto immobile. Covid19 costituisce motivo di risoluzione per causa forza maggiore?
Accettata proposta immobiliare per acquisto immobile il 23.3.20 con versamento caparra e preliminare fissato ad aprile. Per l'emergenza Covid19 le condizioni economiche sono state stravolte. Se volessi rinunciare all'acquisto, posso recuperare la caparra e risolvere il contratto con l'immobiliare?
Al momento i diversi Decreti del Governo pubblicati per l'emergenza coronavirus non prevedono una disciplina per la fattispecie contrattuale che espone.
Occorre pertanto rifarsi a quanto è già normato dal nostro Codice Civile.
La sola ipotesi che potrebbe valutarsi, risiede nella risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive (quale è l'accordo preliminare o la proposta d'acquisto accettata) per causa di forza maggiore.
L'art. 1467 c.c. prevede che "Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto".
Naturalmente sul tema, al momento, non esiste una casistica consolidata e inoppugnabile. Sarebbe necessario provare che l'evento imprevedibile (l'emergenza Covid19 attuale, che possa avere comportato signficativa perdita di denaro, di reddito o persino dell'occupazione lavorativa) sia tale da rendere totalmente sproporzionato l'impegno assunto in origine, rispetto alle condizioni attuali.
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Il suggerimento per provare a smarcarsi dall'affare in maniera più snella ed informale - senza dover attivare una causa - è affidarsi alla buona fede e alla collaborazione delle controparti contrattuali (promittente venditore), inviando una raccomanda con avvirso di ricevimento.
Con la comunicazione si argomenterà in maniera fondata e capillare la ragione dell'insostenibilità del contratto, quindi l'eccessivo onere economico (rispetto al valore originario dell'affare) sulla parte, che non potrà sostenerlo.
Su tali basi potrebbe (pensare di) richiedersi la restituzione della caparra.
Quanto al rapporto con l'agenzia, anche in tal caso occorre rimettersi allo spirito di comprensione dell'agenzia. La provvigione è maturata per il solo accordo intervenuto tra venditore e compratore; allo stato l'agenzia ha tutto il diritto di chiedere il proprio compenso. In tal caso le argomentazioni in diritto sono davvero poche, se non inesistenti (pure l'ipotesi di forza maggiore non rileverebbe, poichè non possiamo nemmeno parlare di obbligazione a natura differita).
Avvocato Fabrizio Tronca
