Rumori e odori fastidiosi provenienti dai vicini di casa. Cosa si può fare?

Titolo: Rumori e odori fastidiosi provenienti dai vicini di casa. Cosa si può fare?

Dalla casa del vicino provengono fortissimi rumori ad ogni ora del giorno e della notte? Il condomino del piano superiore getta dal balcone i residui del pranzo e della cena scuotendo la tovaglia sul tuo balcone? Dall’appartamento del vicino provengono odori fortissimi che rendono l’aria irrespirabile? Il cane del vicino abbaia nel cuore della notte impedendo il riposo? Il condizionatore dell’azienda vicino alla tua abitazione produce un rumore assordante durante il suo funzionamento?

Sono sicuramente molteplici le casistiche che si concretizzano nel classico problema del disturbo tra vicini.

Che cosa dice la legge in proposito e che cosa si può fare per tutelarsi di fronte a queste fastidiose situazioni?

Indice:

1. Le immissioni tra vicini: l’inquadramento normativo
2. La valutazione sull’intollerabilità delle immissioni
3. Le azioni esperibili e le possibili richieste risarcitorie

1. Le immissioni tra vicini: l’inquadramento normativo

Tutti gli esempi sopra riportati fanno riferimento a ciò che il nostro codice civile definisce come “immissioni”.

In linea generale, con questo termine si indicano le emissioni di tipo immateriale (come ad esempio di suoni, fumi, odori, rumori o scuotimenti) che derivano direttamente o indirettamente dall’attività (lecita) di un proprietario di un fondo e che finiscono per interferire con il diritto di proprietà del vicino.

La norma generale che regola i rapporti di vicinato in tema di immissioni, nata come disciplina applicabile al vicinato tra fondi ma oggi pacificamente applicabile anche alla realtà condominiale, è l’art. 844 del Codice Civile, a norma del quale “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

L’elenco delle immissioni contenute nel richiamato articolo è da considerarsi esemplificativo e non esaustivo.

Il principio generale che si ricava dall’applicazione dell’art. 844 c.c. è il seguente: il proprietario del fondo che subisce le immissioni deve tollerarle, a meno che non superino la normale tollerabilità.

Per quanto riguarda la fonte delle immissioni, la norma richiede che queste provengano dal fondo del vicino, con l’esclusione di ogni tipo di immissione determinata da circostanze ambientali.

Occorre dunque capire come valutare se il rumore, il fumo e le vibrazioni siano immissioni tollerabili o intollerabili?

2. La valutazione sull’intollerabilità delle immissioni

Innanzitutto va premesso che, perché possa effettuarsi un giudizio di tollerabilità, è necessario che l’immissione provenga da un’attività lecita.

In caso immissioni provenienti da attività illecita, infatti (si pensi, ad esempio, al gettare rifiuti nella proprietà vicina oppure adibire l’immobile a locale per feste senza rispetto di orari e del regolamento condominiale), non è necessaria alcuna valutazione sulla tollerabilità o meno dell’immissione, in quanto troverà applicazione l’art. 2043 del Codice Civile e sarà, dunque, possibile chiedere il risarcimento del danno subito in conseguenza dell’attività illecita.

Tra le immissioni che derivano da attività lecita, occorre fare un’ulteriore distinzione tra le immissioni che provocano un danno diretto alla salute e quelle che non lo fanno.

Infatti, in caso di danno accertato alla salute, le immissioni devono essere considerate sempre intollerabili in base alla tutela primaria accordata alla salute dall’art. 32 Cost., il quale, ricoprendo il ruolo di diritto fondamentale, prevale, in caso di contrasto, su altri beni costituzionalmente garantiti (es. l’iniziativa di attività economica art. 41 Cost. e la proprietà art. 42 Cost.).

Di conseguenza le immissioni che provochino un danno alla salute devono essere ritenute illecite indipendentemente dall’intensità e saranno soggette alla tutela risarcitoria di carattere generale prevista dall’art. 2043 c.c.

Quando invece l’immissione proviene da un fatto lecito, tra fondi vicini e non è configurabile un danno alla salute, occorrerà provare che l’immissione è intollerabile.

A norma dell’art. 844 c.c., spetta all’Autorità Giudiziaria il compito di valutare se le immissioni superino la normale tollerabilità o meno e la valutazione deve aver riguardo delle condizioni del luogo, tenendo in considerazione anche le esigenze di produzione e la priorità di un determinato uso.

Dall’art. 844 c.c. si possono dunque ricavare due principi.

1. In primo luogo, il limite di tollerabilità delle immissioni non è mai assoluto, ma è relativo alla situazione ambientale, che può variare da luogo a luogo.

In sostanza non può darsi una definizione o un limite fisso di quali immissioni superino o meno la normale tollerabilità, in quanto la norma chiarisce che, nel valutare la consistenza dell’immissione, bisognerà necessariamente rifarsi al caso concreto.

Per esempio la stessa immissione valutata all’interno del tessuto cittadino anziché in una zona non urbanizzata (hinterland cittadino oppure zona di campagna), nonché posta in essere durante il giorno piuttosto che nell’orario notturno, darà esito a differenti giudizi di tollerabilità.

1. In secondo luogo, il limite di tollerabilità (soprattutto con riferimento alle immissioni sonore e rumorose) non può prescindere dalla rumorosità costante della zona in cui avvengono le immissioni derivanti dal fondo del vicino.

Sarebbe dunque sbagliato rilevare l’incidenza delle immissioni in condizioni di assoluto silenzio, prescindendo dalle normali modalità di utilizzo degli immobili e dal livello di rumorosità della zona.

A riguardo si segnala che, nel filone delle pronunce giurisprudenziali sul tema, oggi risulta prevalente il c.d. criterio comparativo, che consiste nel raffrontare il livello medio dei rumori di fondo con quello del rumore rilevato nel luogo interessato dalle immissioni.

In genere è sufficiente dimostrare che i rumori del vicino abbiano superato di 3 dB il rumore di fondo (se i rumori si verificano nelle ore notturne) oppure che abbiano superato di 5 dB il rumore di fondo (se i rumori si verificano di giorno).

Rilevata l’immissione, la sua intensità e l’applicabilità degli art. 844 c.c. o 2043 c.c., quali azioni è possibile esperire?

3. Le azioni esperibili e le possibili richieste risarcitorie

Se si è accertata la presenza di immissioni, la loro fonte lecita (si ricorda che, se la fonte fosse illecita non sarebbe necessario accertare la tollerabilità) e il superamento della normale tollerabilità, quali domande si possono proporre al Giudice?

Se invece si è accertata la presenza di immissioni, la loro fonte lecita e la loro tollerabilità, è comunque possibile valutare di intraprendere azioni e domande risarcitorie?

Occorre precisare che, in caso di immissioni intollerabili, spesso non si verifica una vera e propria compromissione dell’integrità psico-fisica sfociante in una patologia, ma frequentemente si determina un disagio derivante dalla lesione del pacifico godimento nonché al mantenimento delle abitudini di vita degli individui presenti nel fondo vicino alla fonte delle immissioni.

Il soggetto molestato dalle immissioni ha a disposizione, sostanzialmente, due distinte azioni:

• Azione inibitoria ex art. 844 c.c.[1] che mira, previo accertamento dell’intollerabilità, a far cessare le altrui molestie o turbative che diminuiscono l’uso o il godimento del bene. Con questa azione[2] si può chiedere la cessazione immediata della turbativa, l’esecuzione di tutto quanto necessario per eliminare definitivamente la turbativa (ad esempio l’insonorizzazione degli impianti o degli ambienti) e il conseguente ristoro del danno subito.
• Azione risarcitoria per la riparazione di tutti i danni subiti oppure per ottenere un indennizzo parametrato al minor godimento del bene.

In pratica, a seconda dell’intensità dell’immissione accertata, l’ordinamento prevede diverse conseguenze all’esito del giudizio di tollerabilità imposto dalla norma.

Se le immissioni saranno considerate al di sotto della soglia di normale tollerabilità, dovranno essere sopportate da chi le riceve. Non ravvisandosi alcun fatto illecito né alcuna compromissione giuridicamente apprezzabile, a chi le riceve non spetterà alcun risarcimento del danno.

Potrebbe però essere riconosciuto un indennizzo come corrispettivo per le limitazioni al godimento del bene e per il minor valore di mercato del fondo conseguente alla diminuita abitabilità dell’immobile.

Nel caso opposto, in cui si rilevi che le immissioni superino la soglia di normale tollerabilità, potrà sorgere il diritto al risarcimento del danno (nel caso in cui effettivamente si sia verificato) e, in ogni caso, il diritto di esercitare un’azione inibitoria, al fine di bloccare il comportamento molesto e per evitare il prodursi di un potenziale danno.

Il diritto al risarcimento potrà avere ad oggetto danni di diversa natura, ovvero:

- un danno di natura patrimoniale: che può ad esempio consistere nella diminuzione di valore del bene in relazione alla sua originaria destinazione ed alle possibili modalità di godimento da parte del proprietario (si pensi al proprietario di un luogo dedicato al relax -come può essere una spa- che deve convivere con dei vicini particolarmente rumorosi);

- un danno non patrimoniale: nel quale sono compresi rispettivamente il danno biologico (ad esempio nel caso in cui dalle immissioni sia derivato un danno alla salute dei soggetti lesi) e il danno esistenziale (nel caso in cui dalle immissioni sia derivata un’alterazione in peggio dei ritmi e delle abitudini di vita dei soggetti lesi).

Il consiglio, in ogni caso, è quello di far precedere l’avvio di ogni eventuale azione da una attenta valutazione dei luoghi e dei fatti, sia dal punto di vista giuridico sia dal punto di vista tecnico.

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Note:

[1] Questa azione rientra tra le azioni negatorie a tutela della proprietà ai sensi dell’art. 949 c.c.;

[2] Che è esercitabile anche con il procedimento d’urgenza, disciplinato all’art. 700 c.p.c. se sussistono i presupposti;