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Compravendita immobiliare: la fase delle trattative. Cosa sono e come funzionano

Area legale: Immobili

La sottoscrizione avanti al Notaio dell’atto di compravendita di immobile è solo l’atto conclusivo di una trattativa spesso lunga e articolata, che si compone di diverse fasi.

Solitamente parte venditrice, tramite la pubblicazione di specifici annunci (che possono essere eseguiti personalmente o mediante l’aiuto di agenzie immobiliari), comunica la propria intenzione di vendere l’immobile di sua proprietà ad un determinato prezzo.

Il potenziale acquirente, letto l’annuncio o venuto a conoscenza della proposta di vendita, contatta (direttamente o tramite agenzia) il venditore, per visionare l’immobile. Se ritiene l’immobile idoneo alle proprie esigenze, avvia le trattative, finalizzate all’acquisto dell’immobile.

 

Indice

 

  1. le trattative nell’acquisto di un immobile
  2. buona fede nelle trattative e responsabilità precontrattuale
  3. la conclusione delle trattative
  4. proposta irrevocabile di acquisto

 

 

  1. Le trattative nell’acquisto di un immobile

 

La fase delle trattative costituisce il primo passo verso la possibile definizione di un accordo di compravendita dell’immobile. Si tratta di una fase molto importante, durante la quale le parti dialogano tra loro, al fine di trovare un accordo sui termini e le condizioni per la conclusione dell’affare. Si tratta ad esempio, di stabilire il prezzo, i tempi e le modalità di adempimento della compravendita e di prevedere eventuali clausole accessorie come, ad esempio, subordinare l’acquisto alla vendita del proprio appartamento o alla concessione del mutuo da parte della banca.

Le trattative possono durare per l’arco di tempo necessario alle parti al fine di trovare l’accordo e possono svolgersi sia verbalmente che per iscritto, poiché la legge non impone alcun vincolo di forma.

 

Se le trattative sono particolarmente lunghe e/o complesse, le parti possono decidere di fissare, mediante atto scritto, i punti su cui hanno trovato l’accordo. Tale documento, comunemente definito “minuta”, ha una funzione di promemoria e di report storico circa l’avanzamento delle trattative.

Si tratta di un documento meramente ricognitivo delle intese raggiunte e non è vincolante per le parti (salvo quanto di seguito si dirà circa la responsabilità precontrattuale e la buona fede nelle trattative), poiché il consenso delle parti si è formato solo su alcuni degli elementi del contratto.

Ad esempio, si può redigere una minuta se si è trovato un accordo sul bene, oggetto dell’acquisto, ma si sta ancora discutendo su termini essenziali quali il prezzo dell’immobile. 

Tuttavia, se la minuta arriva a contenere completa e specifica elencazione di tutti gli elementi essenziali del contratto, la stessa – in caso di contestazione - potrebbe essere considerata un vero e proprio contratto di compravendita. Dunque è assolutamente importante valutare con attenzione i contenuti e le modalità con cui predisporre la minuta. Ove, infatti, tale documento fosse considerato un vero e proprio contratto, sarebbe vincolante per le parti.

 

2. Buona fede nelle trattative e responsabilità precontrattuale

 

L’art. 1337 del codice civile prevede espressamente che “le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”.

Per quanto difficile definire il concetto di buona fede, esistono alcuni principi generali di comportamento che dovrebbero orientare le parti nel corso della trattativa.

Si tratta più precisamente:

 

  • Obbligo di comunicazione ed informazione:

Ogni parte è tenuta a fornire all’altra parte tutte le informazioni in suo possesso che possono, in qualche modo, influire sulla volontà e determinazione dell’altro contraente a concludere l’affare.

Ad esempio, il proprietario sarà tenuto ad informare il potenziale acquirente di eventuali locazioni in corso presso l’immobile o di eventuali difformità edilizie.

Inoltre, se una parte è a conoscenza di possibili cause di invalidità del contratto è tenuta a informare prontamente l’altra parte; in caso contrario, potrebbe esporsi alla richiesta di risarcimento del danno avanzata dalla parte che, senza colpa, abbia confidato nella validità del contratto (art. 1338 codice civile).

 

  • Obbligo di chiarezza:

Le parti sono tenute ad utilizzare sempre un linguaggio chiaro e trasparente nelle comunicazioni, al fine di evitare future diatribe circa l’interpretazione di determinate clausole o sull’intero accordo.

Ad esempio, viola l’obbligo di chiarezza e buona fede, chi approfitta dell’ignoranza altrui circa il contenuto di una clausola accettata.

 

  • Obbligo di riservatezza:

Le parti sono tenute a non divulgare a terzi le informazioni di cui sono venute a conoscenza in virtù delle trattative. Possono essere edotti di quanto emerge nel corso della negoziazione solo i soggetti che, direttamente o indirettamente, hanno un ruolo in tale fase.

Divulgare informazioni a soggetti terzi, infatti, potrebbe pregiudicare una parte o la stessa conclusione dell’affare.

Ad esempio, informare soggetti terzi del prezzo proposto in trattativa potrebbe pregiudicare la parte venditrice nel caso l’affare non si concludesse.

 

  • Obbligo di tutelare l’affidamento della controparte nella conclusione dell’affare:

Fino a quando le trattative si trovano in una fase iniziale e/o non raggiungono un punto tale da creare un legittimo affidamento circa la conclusione dell’affare nell’altra parte, qualunque parte può - in qualunque momento e per qualsiasi motivo - recedere dalle trattative.

Quando le trattative raggiungono un livello così avanzato, tale da giustificare un legittimo affidamento nell’altra parte, è possibile recedere dalle trattative, solo qualora sussista un giustificato motivo.

In caso contrario, infatti, la parte che improvvisamente recede dalle trattative, potrebbe essere chiamata a rispondere di responsabilità precontrattuale.

 

La mancata conclusione del contratto per violazione degli obblighi sopraelencati o per ingiustificato recesso dalla trattativa possono quindi integrare, come sopra detto,  gli estremi della responsabilità precontrattuale. La parte, che ha operato in malafede o ha abbandonato improvvisamente e ingiustificatamente le trattative, potrebbe essere chiamato a risarcire il danno eventualmente patito e provato all’altra parte.

Il danno potrà essere costituito, ad esempio, dalle spese sostenute nel corso delle trattative dalla parte lesa, nonché dalla perdita di ulteriori, documentate, occasioni per la conclusione dell’affare.

Potrà, invece, essere risarcito l’eventuale guadagno che la parte danneggiata si proponeva di conseguire attraverso la conclusione dell’affare.

Nel caso in cui le parte si avvalgano di un mediatore immobiliare, anche quest’ultimo sarà tenuto a osservare gli obblighi di buona fede sopra descritti.

 

3. La conclusione delle trattative 

Se le trattative si svolgono correttamente, queste possono concludersi o con il raggiungimento dell’accordo e, quindi, condurre alla stipula del contratto definitivo di compravendita o con il mancato raggiungimento dell’accordo, con conseguente rinuncia delle parti a stipulare il contratto.

Se la trattativa si conclude positivamente, le parti possono decidere di sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita o di concludere l’acquisto per atto pubblico avanti al Notaio (c.d. “rogito”).

 

4. La proposta irrevocabile di acquisto

La parte interessata all’acquisto dell’immobile, ottenute le informazioni di base per valutare l’investimento, può sottoscrivere un documento comunemente noto come la proposta irrevocabile di acquisto.

La proposta irrevocabile ha lo scopo di comunicare al venditore la volontà del potenziale acquirente di acquistare l’immobile a determinate condizioni. La proposta è irrevocabile, poiché il potenziale acquirente si impegna a tenerla ferma per un determinato periodo di tempo.

Il proprietario ha così la possibilità di valutare la bontà dell’affare proposto per un arco di tempo determinato, durante il quale il potenziale acquirente si impegna a non revocare la proposta presentata.

La proposta è vincolante solo per il proponente. Qualora il venditore, destinatario della proposta, l’accetti, anche quest’ultimo sarà vincolato agli impegni indicati nella proposta stessa. 

La proposta irrevocabile di acquisto deve necessariamente essere redatta per iscritto e contenere le indicazioni specifiche dell’immobile, del prezzo, delle condizioni e della durata dell’offerta.

 Per prassi, inoltre, l’acquirente, al fine di dimostrare la serietà dell’impegno e la reale volontà di concludere l’affare, consegna all’agenzia immobiliare o al notaio un assegno a titolo di deposito fiduciario che verrà consegnato al proprietario (a titolo di acconto o di caparra confirmatoria) solo a seguito dell’accettazione della proposta. In caso contrario l’assegno verrà restituito al proponente. 

Infatti, se il venditore accetta la proposta dell’acquirente, l’affare si intenderà concluso e la proposta, sottoscritta per accettazione da parte venditrice, sarà considerata giuridicamente un contratto.

 

Autore: Avvocato Simona Costanzo

Data aggiornamento: 6 febbraio 2020

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