Compravendita immobiliare: la fase delle trattative. Cosa sono e come funzionano
La firma del contratto di acquisto di un immobile davanti al Notaio è solo l’atto conclusivo di una trattativa spesso lunga e articolata in diverse fasi.
Di solito la parte venditrice, tramite la pubblicazione di specifici annunci (che possono essere eseguiti personalmente o mediante l’aiuto di agenzie immobiliari), comunica la propria intenzione di vendere l’immobile di sua proprietà ad un determinato prezzo.
Il potenziale acquirente, letto l’annuncio o venuto a conoscenza della proposta di vendita, contatta (direttamente o tramite l’agenzia immobiliare) il venditore, per visionare l’immobile. Se trova l’immobile di suo gradimento e adatto alle proprie esigenze, avvia le trattative finalizzate all’acquisto.
Indice:
- le trattative nell’acquisto di un immobile
- buona fede nelle trattative e responsabilità precontrattuale
- la conclusione delle trattative
- proposta irrevocabile di acquisto
1. Le trattative nell’acquisto di un immobile
La fase delle trattative costituisce, dunque, il primo passo verso un possibile contratto di compravendita immobiliare.
Si tratta di una fase molto importante, nel corso della quale le parti dialogano tra loro per trovare un accordo su termini e condizioni di acquisto.
Dovranno per esempio stabilire il prezzo di acquisto, le tempistiche e le modalità della compravendita e prevedere eventuali clausole accessorie, come subordinare l’acquisto alla vendita di un altro appartamento o alla concessione del mutuo da parte della banca.
Le trattative dureranno per tutto l’arco di tempo necessario alle Parti per mettersi d’accordo sui vari punti; esse possono svolgersi sia verbalmente che per iscritto, poiché la legge non impone alcun vincolo di forma.
Se le trattative sono particolarmente lunghe e/o complesse, le parti possono decidere di fissare, mediante atto scritto, i punti su cui hanno già trovato l’accordo. Tale atto, comunemente definito “minuta”, ha una funzione di promemoria e di report storico circa l’avanzamento delle trattative.
Si tratta di un documento meramente ricognitivo delle intese raggiunte e non è vincolante per le parti (salvo quanto di seguito si dirà circa la responsabilità precontrattuale e la buona fede nelle trattative), poiché il consenso delle parti si è formato solo su alcuni degli elementi del contratto.
Si può per esempio redigere una minuta se le Parti sono d’accordo sul bene oggetto dell’acquisto, ma stanno ancora discutendo su altri termini essenziali, quali il prezzo dell’immobile.
Tuttavia, se la minuta contiene una completa e specifica elencazione di tutti gli elementi essenziali del negozio, la stessa – in caso di contestazione - potrebbe essere considerata un vero e proprio contratto di compravendita.
E’ dunque assai importante valutare con attenzione i contenuti e le modalità con cui predisporre la minuta. Ove, infatti, tale documento fosse considerato un vero e proprio contratto, sarebbe vincolante per le parti.
2. Buona fede nelle trattative e responsabilità precontrattuale
L’art. 1337 del codice civile prevede espressamente che “le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”.
Seppur sia difficile definire il concetto di buona fede, esistono alcuni principi generali di comportamento che dovrebbero orientare le parti nel corso delle trattative.
Si tratta, più precisamente, dei seguenti obblighi:
- Obbligo di comunicazione ed informazione:
Ogni parte è tenuta a fornire all’altra tutte le informazioni in suo possesso che possono, in qualche modo, influire sulla conclusione dell’affare.
Ad esempio, il proprietario sarà tenuto ad informare il potenziale acquirente di eventuali locazioni in corso nell’immobile oggetto di vendita o di eventuali difformità edilizie.
Inoltre, se una parte è a conoscenza di possibili cause di invalidità del contratto, è tenuta ad informare prontamente l’altra parte; se non lo fa, potrebbe esporsi alla richiesta di risarcimento del danno della parte che, senza colpa, abbia confidato nella validità del contratto (art. 1338 codice civile).
- Obbligo di chiarezza:
Le parti sono tenute ad utilizzare sempre un linguaggio chiaro e trasparente nelle comunicazioni, al fine di evitare future diatribe circa l’interpretazione di determinate clausole o dell’intero accordo.
Viola tale obbligo di chiarezza e buona fede chi approfitta dell’ignoranza altrui circa il contenuto di una clausola accettata.
- Obbligo di riservatezza:
Le parti sono tenute a non divulgare a terzi le informazioni di cui sono venute a conoscenza nel corso delle trattative.
Possono essere resi partecipi di quanto emerge nel corso della negoziazione solo i soggetti che, direttamente o indirettamente, hanno avuto un ruolo in tale fase.
Divulgare informazioni a soggetti terzi, infatti, potrebbe pregiudicare una parte o la stessa conclusione dell’affare.
Ad esempio, informare soggetti terzi del prezzo proposto in trattativa potrebbe pregiudicare la parte venditrice nel caso l’affare non si concludesse.
- Obbligo di tutelare l’affidamento della controparte nella conclusione dell’affare:
Fino a quando le trattative si trovano in una fase iniziale e/o non raggiungono un punto tale da creare un legittimo affidamento circa la conclusione del contratto nell’altra parte, qualunque parte può - in qualunque momento e per qualsiasi motivo - recedere dalle trattative.
Quando invece le trattative raggiungono un livello piuttosto avanzato, tale da giustificare un legittimo affidamento nell’altra parte, è possibile recedere dalle trattative solo se c’è un giustificato motivo.
Se la parte recede improvvisamente dalle trattative in assenza di un giustificato motivo, potrebbe essere chiamata a rispondere dei danni cagionati all’altra a titolo di responsabilità precontrattuale.
Dunque la mancata conclusione del contratto per violazione degli obblighi sopraelencati o causata da un recesso ingiustificato dalle trattative possono integrare una responsabilità precontrattuale, che obbliga al risarcimento dei danni.
Il danno potrà essere costituito, per esempio, dalle spese sostenute nel corso delle trattative dalla parte lesa, oppure dalla perdita di ulteriori (documentate) occasioni per la conclusione dell’affare.
Nel caso in cui le parti si avvalgano di un mediatore immobiliare, anche quest’ultimo sarà tenuto ad osservare gli obblighi di buona fede sopra descritti.
3. La conclusione delle trattative
Se le trattative si svolgono correttamente, queste possono concludersi o con il raggiungimento dell’accordo (e, quindi, la conseguente stipula del contratto definitivo di compravendita) o con il mancato raggiungimento dell’accordo, con conseguente rinuncia delle parti a stipulare il contratto.
Se la trattativa si conclude positivamente, le parti possono decidere di sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita o di concludere direttamente l’acquisto per atto pubblico avanti al Notaio (c.d. “rogito”).
4. La proposta irrevocabile di acquisto
La parte interessata all’acquisto dell’immobile, ottenute le informazioni di base per valutare l’investimento, può sottoscrivere un documento comunemente noto come “proposta irrevocabile di acquisto”.
La proposta irrevocabile ha lo scopo di comunicare al venditore la volontà del potenziale acquirente di acquistare l’immobile a determinate condizioni. La proposta è detta irrevocabile in quanto il potenziale acquirente si impegna a tenerla ferma per un determinato periodo di tempo (in genere 7 giorni).
Il proprietario ha così la possibilità di valutare la bontà dell’affare proposto per un arco di tempo determinato, durante il quale il potenziale acquirente si impegna a non revocare la proposta presentata.
La proposta è vincolante solo per il proponente. Qualora il venditore, destinatario della proposta, l’accetti, anche quest’ultimo sarà vincolato agli impegni indicati nella proposta stessa.
La proposta irrevocabile di acquisto deve necessariamente essere redatta per iscritto e contenere le indicazioni specifiche dell’immobile, del prezzo, delle condizioni e della durata dell’offerta.
Per prassi, inoltre, l’acquirente, al fine di dimostrare la serietà dell’impegno e la reale volontà di concludere l’affare, consegna all’agenzia immobiliare o al notaio un assegno a titolo di deposito fiduciario, che verrà poi consegnato al proprietario (a titolo di acconto o di caparra confirmatoria) solo a seguito dell’accettazione della proposta. In caso di mancata accettazione, l’assegno verrà restituito al proponente.
Dunque se il venditore accetta la proposta dell’acquirente, l’affare si intende concluso e la proposta, sottoscritta per accettazione dalla parte venditrice, sarà considerata un contratto a tutti gli effetti di legge.
