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Preliminare di vendita con più venditori
Immobili | (20/04/2018)

Buongiorno, la contatto per un problema di vendita di un immobile che io e le mie due sorelle abbiamo ereditato da mia madre. Abbiamo deciso 6 mesi fa di vendere l’immobile; un nostro parente ci ha fatto una proposta di vendita con un contratto preliminare, con un anticipo di 1000 euro a testa. Questa persona, residente in Venezuela ha delegato un suo cugino a produrre una serie di documenti in Italia presso il notaio da cui avremmo dovuto effettuare il rogito, e anche noi abbiamo prodotto una serie di documenti ed effettuato tramite un geometra delle richieste al Comune in quanto alcune carte non erano in regola. Le carte sono ora pronte e una delle mie sorelle non vuole più rogitare, ed ovviamente il compratore vuole rifarsi su noi tre. Io e l’altra mia sorella possiamo comunque presentarci dal notaio per dichiarare che siamo disposte alla vendita della nostra quota e quindi il compratore può rifarsi solo su di lei? Eventualmente possiamo farle causa per mancata vendita?

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Risposta del 20/04/2018

Nel caso da Lei narrato ci si trova davanti ad un’ipotesi di obbligazione indivisibile: ovvero un’obbligazione avente ad oggetto una prestazione che non può essere eseguita per parti, ma solo per l’intero.

Con la sottoscrizione del preliminare di vendita, infatti, Lei e le Sue sorelle Vi siete obbligate a stipulare un successivo contratto di vendita dell’immobile di Vostra proprietà.

L’indivisibilità della prestazione nelle obbligazioni plurisoggettive, con più debitori o più creditori le assoggetta alla disciplina dettata per quelle solidali, in quanto ciascun debitore è tenuto (e ciascun creditore ha diritto) necessariamente all’intera prestazione.

Il contratto preliminare di vendita sottoscritto ha ad oggetto la promessa vendita di un bene indiviso considerato come un unicum inscindibile con cui i comproprietari si obbligano non soltanto a prestare il consenso relativo al trasferimento della quota di comproprietà di cui siano rispettivamente titolari, ma si impegnano anche alla prestazione del consenso degli altri comproprietari.

Conseguentemente, considerata l’unitarietà della prestazione, Lei e le Sue sorelle sarete solidalmente responsabili dell’inadempimento (dato dalla mancata sottoscrizione del contratto definitivo) nei confronti della parte promissaria acquirente la quale potrà rifarsi su ognuna di Voi.

In tal caso, sarà poi possibile agire in via di regresso nei confronti del comproprietario che non ha volto prestare il proprio consenso alla sottoscrizione del contratto definitivo al fine di ottenere il risarcimento del danno subito.

Qualora il termine per la sottoscrizione del contratto definitivo non sia ancora decorso potreste inviare a mezzo raccomandata a/r un invito formale a Vostra sorella a partecipare all’incontro che si terrà presso il Notaio per la stipula del contratto definitivo. In tal modo, in caso di mancata partecipazione avreste documentazione idonea per far valere i Vostri diritti nei suoi confronti.

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